文/郝强 朱静静 

与2018年上半年度流拍不断清冷的北京土地市场相比，2019年上半年度北京土地市场回暖明显，成交量达近5年同期新高峰，供地节奏明显加快。根据有关数据显示，2019年上半年度北京市土地市场共成交49宗，同比上涨58.06%；平均楼面地价达17952元/平方米，同比下降6.19%。土地供应加速的同时平均价格下降，呈现出“供应加速，溢价低行”的态势，坚定房住不炒理念，调控效果明显。

一、土地招拍挂市场总体情况

通过对北京市2019年上半年土地招拍挂市场成交情况分析得知，截至今年6月底，北京市共计成交土地达49宗，成交建设用地面积为294.7万平方米，成交规划建筑面积达513.17万平方米，成交额达921.54亿元。北京市土地供应依旧以住宅用地为主，其中住宅用地高达30宗，工业用地16宗，商业/办公用地3宗。

表1：2015年-2019年北京市土地招拍挂市场交易情况

图1:2015年-2019年北京土地招拍挂市场成交情况

根据2015年-2019年北京市土地招拍挂市场成交数据，2019年上半年度北京市土地招拍挂市场成交情况呈上涨趋势，成交宗数达近五年同期历史最高值。从土地成交数量上看，2019年上半年度北京市共成交土地宗数49宗，比去年同期增多了18宗，同比上涨58.06%，环比上涨19.51%。从成交土地面积来看，上半年度成交建设用地面积高达294.7万平方米，比去年同期上涨12.10%，环比上涨幅度高达30.10%；成交规划建筑面积约513.17万平方米，同比上涨30.70%，环比上涨10.66%。从成交额来看，上半年度土地市场成交额达921.24亿元，同比增加22.61%，环比下降1.11%；平均楼面地价达17952元/平方米，同比下降6.19%，环比下降10.63%。随着市规土委土地推介会的召开，供应加速，下半年度土地成交量会继续增加。

图2:2019年上半年度北京土地招拍挂市场成交同比（环比）变化情况

二、土地交易时间分布情况分析

图3：2019年上半年度北京市土地成交情况

通过对2019年上半年度北京市土地成交情况进行分析得知，虽然3月土地市场零成交，但今年上半年度北京市土地成交49宗仍主要集中分布在年初第一季度，主要是受2018年年底北京市加大土地供应力度的影响，其中1月成交土地20宗，全部是2018年年底供应地块，占总成交宗数的40.82%；2月份成交9宗，占总成交宗数的18.37%；3月份土地零成交；4月份进入第二季度后，土地市场回归稳定态势。5月9日，北京市规划和自然资源委员会召开“北京市2019年上半年拟供应经营性用地”项目推介会，扩大土地供应，开启供应加速度，6月份土地成交量增加。

从成交面积看，第一季度成交建设用地面积达205.38万平方米，占总成交建设用地面积的69.69%，其中一月份成交建设用地面积达130.50万平方米，占总成交建设用地面积的44.29%；第二季度成交建设用地面积达89.32万平方米，占总成交建设用地面积的30.31%。

三、土地交易区域分布情况分析

通过对各区成交土地情况分析可知，2019年上半年度北京市成交地块呈现区域差异化，随着城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成为主导。成交的49宗土地中仅有13宗地块位于城六区，其中海淀区5宗，朝阳区、石景山区各3宗，丰台区成交2宗；其余36宗均分布于近郊和远郊新城。从成交数量看，大兴区（含亦庄开发区），以15宗绝对优势位居首位。其次是通州区，自北京市政府通州正式挂牌后，通州区土地供应不断发力，上半年土地成交6宗。海淀区、平谷区紧随其后，分别成交5宗、4宗；朝阳区、石景山区和顺义区分别成交3宗；房山区、丰台区、怀柔区、门头沟区、密云区各成交2宗；延庆区、昌平区土地零成交。

图4：2019年上半年度北京市各区土地成交情况

从各区域成交建设用地面积看，大兴区（含亦庄开发区）最高达89.44万平方米；其次是海淀区和通州区，成交建设用地面积均超30万平方米；然后是丰台区和平谷区，成交建设用地面积超20万平方米；密云区、顺义区、朝阳区、石景山区、怀柔区成交建设用地面积均超10万平方米；房山区、门头沟区和怀柔区成交建设用地面积均不足10万平方米。

从各区域成交土地规划建筑面积看，达到100万平方米以上的仅大兴区（含亦庄开发区），达146.83万平方米。其他区县成交土地规划建筑面积均在100万平方米之内。其中通州区和海淀区成交土地规划建筑面积超50万平方米，分别达79.42万平方米和66.69万平方米；其他区域成交土地规划建筑面积均在50万平方米之内，房山区最少仅7万平方米。

图5：2019年上半年度北京市各区土地成交面积情况

四、土地交易用途分析

从成交土地的用途来看，2019年上半年北京市土地供应仍旧以住宅用地为主。自2018年下半年开始，北京市不断加大对工业及工业研发用地的供应力度。2019年上半年度北京市土地招拍挂市场共成交土地49宗，其中居住用地31宗，与去年同期17宗相比上涨82.35%，供应加速；商业/办公用地2宗；工业用地16宗，较去年同期增多14宗，同比上涨700%，工业科研用地骤增，为高精尖产业提供用地保障。

图6：2019年上半年度不同规划用途土地成交情况

从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积达205.84万平方米，规划建筑面积达378.34万平方米；其次是工业用地，成交建设用地面积达80.46万平方米，规划建筑面积达117.03万平方米。商业/办公用地最少，成交建设用地面积仅8.39万平方米，规划建筑面积17.81万平方米。

图7：2019年上半年度不同规划用途土地成交面积

图8：2019年上半年土地招拍挂市场成交土地供地模式情况

2019年上半年度土地招拍挂市场成交的49宗土地中，除了16宗工业用地和2宗商业/办公用地采用普通模式供出外，31宗住宅用地出让时均设置了一定的限制条件，“共有产权住房”、“限房价、竞地价、竞地价”、“竞地价、竞自持”、“限房价”、“由竞得人100%自持，并主要用于高科技人才租赁使用”等，坚持房住不炒的理念。

图9：2019年上半年度“共有产权住房”、“限房价、竞地价、竞自持”成交区域分布情况

从上半年度北京市住宅用地供应延续去年模式，“共有产权房”“限房价、竞地价、竞自持”等为土地竞得的主要模式。引导居民对于房价的合理预期，且随着基础性制度和长效机制的建立并完善，北京住房的供需矛盾也将逐步缓解。

31宗住宅用地中各有10宗以“共有产权住房”和“限房价、竞地价、竞自持”模式供应。其中主要分布在通州区，达6宗，成交建设用地面积达37.01万平方米，规划建筑面积近80万平方米。其次是大兴区（含亦庄开发区）3宗，成交建设用地面积达15.07万平方米，规划建筑面积约35.16万平方米。朝阳区、丰台区、海淀区和石景山区各2宗，顺义1宗，规划建筑面积超10万平方米。怀柔区和密云区各1宗，规划建筑面积不足10万平方米。为有效促进中心城区人口疏解发挥作用。

此外，有8宗居住用地不再限房价，仅通过“竞地价、竞自持”模式进行出让，多位于门头沟、平谷、密云和怀柔远郊区县，位置较远，区域本身去化压力较大，市场定价本身相对较低，放开限价也不会区域房价形成向上拉动的影响；而另一宗备受关注的朝阳区孙河乡地块R2二类居住用地，对于此类未做限制的优质区域和地块，房企拿地相互博弈，最终于5月28日以30.2亿元被恒基兆业竞得，溢价率约23.32%。同天，海淀区苏家坨镇另1宗居住用地采用“由竞得人100%自持，并主要用于高科技人才租赁使用”，零溢价成交，有效弥补该区域公共配套服务设施不足短板，促进区域功能完善，同时增加租赁房源供应，解决园区高科技人才住房问题，推进区域职住平衡，缓解海淀北部地区交通压力。

五、土地成交价格情况分析

从土地成交额来看，2019年上半年度北京市土地交易成交总额921.24亿元，同比上涨22.61%。平均楼面地价约17952元/平方米，同比下降6.19%。2019年上半年度土地成交额主要集中在1月、2月和6月。4月虽成交9宗土地，但其中8宗均为工业用地，所以成交额少，平均楼面单价低。5月份虽仅成交4宗，其中3宗均位于朝阳区、海淀区，且全部为居住用地和商业/办公用地，虽成交额较少，但楼面单价最高。

图10：2019年上半年度土地成交价格情况

从不同规划用途土地成交额看，居住用地高居榜首，成交额最高约868.65亿元，占上半年度土地成交总额的94.29%，同比上涨23个百分点；其次是商业/办公用地成交额约为41.38亿元，占上半年度土地成交总额的4.49%；工业用地成交额最低，仅11.21亿元，仅占上半年度土地成交总额的1.22%。

从不同规划用途土地成交平均楼面地价看，其中商业/办公用地平均楼面地价最高，达23237元/平方米，同比上涨66.65%。上半年度仅成交的2宗商业/办公用地1宗位于海淀区永丰产业基地，该项目建成后将为高新技术、科创企业等提供办公空间，同时进一步完善区域商业配套，楼面地价27343元/平方米，地理优势明显，拉高商业/办公用地整体平均楼面地价；其次居住用地，平均楼面地价和商业/办公用地基本持平，约22959元/平方米，同比下降7.22%，供应量加速的价格平稳下降，保障市场平稳健康发展；工业用地平均楼面地价最低仅958元/平方米，同比下降2.31%。

图11：2019年上半度不同规划用途土地成交价格情况

从不同区土地成交额来看，2019年上半年度海淀区虽仅成交5宗土地，但成交额最高达161.5亿元，地理区位优势明显。其次是大兴区以数量取胜，土地成交额达154.00亿元。通州区紧随其后，成交额分别达151.95亿元。石景山区成交额132.78亿元，平均楼面地价高，达3.5万元/平方米。朝阳区、丰台区成交额均超50亿元；而怀柔区、顺义区、门头沟区、密云区、平谷区、房山区等远郊区县的土地成交额均在50亿元以内。

图12：2019年上半年度北京市各区土地成交价格情况

图13：2019年上半年度北京市各区土地成交楼面地价

六、土地交易溢价情况分析

根据有关数据，2019年上半年度北京市土地共成交49宗。除了海淀区成交的3宗居住用地和石景山区成交的1宗居住用地采用招标出让方式，其他45宗土地均通过挂牌方式进行出让，挂牌出让土地中有19宗土地出现溢价，全部为居住用地，平均成交溢价率为12.18%，较去年同期下降8个百分点，近两年调控政策不断，北京市土地招拍挂市场调控成果显著，溢价率得到有效控制，切实解决居民住房问题，体现房住不炒的概念。

图14：2019年上半年度北京市各区土地成交溢价率

从各区域土地溢价情况来看：45宗挂牌出让土地中共有19宗出现了溢价，主要分布在通州区（5宗）、大兴区（含亦庄开发区）（4宗）、朝阳区（3宗）、丰台区（2宗）、密云区（2宗）、顺义区（1宗）、石景山区（1宗）和门头沟区（1宗）。其中大兴区（含亦庄开发区）土地成交平均溢价率位最高，达到23.59%；顺义区、通州区、朝阳区和密云区次之，平均溢价率均超10%；丰台区、门头沟区、石景山区紧随其后，平均溢价率超5%；海淀区、房山区、怀柔区、平谷区零溢价。

七、拿地企业性质

从拿地企业性质来看，2019年上半年度北京市土地市场土地竞得者依旧以联合体、国企居多。2019年上半年度成交的49宗土地中各有有15宗被联合体、国企竞得，各占总成交量的30.61%。其次分别有6宗和4宗土地被上市公司和央企竞得。9宗土地被民营企业竞得，占比约18.37%。

图15：2019年上半年度北京土地招拍挂市场拿地企业性质

从不同用途土地的拿地企业性质来看，居住用地多被企业联合体竞得，其次是国企和大型上市公司；工业用地的竞得者中民营企业拿地数量最多；2宗商业/办公用地均被国企摘得。

图16：2019年上半年度不同用途土地拿地企业性质

八、小结及预测

2019年上半年度北京市土地市场回温明显，土地供应节奏明显加快，成交数量达到近五年历史最高值。北京市房地产政策调控力度不减，仍然坚持优先供应居住用地。预计下半年度北京市土地市场继续延续上半年趋势，土地市场供地仍将加速。

经过两年多的政策调控，北京市土地市场逐渐稳定，上半年度更是陆续推出多宗不限房价地块，预计今年后续推出更多不限价地块，土地市场限制措施将有所缓和，但未来居住用地仍主要以“共有产权房”、“限房价、竞地价、竞自持”的模式出让，限价会依旧从严，继续严格贯彻执行完成保障类住房的任务。

 作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部总经理。

作者介绍：朱静静

资源环境与城乡规划管理学士，土地资源管理硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产业务三部项目经理。