聂燕军

 近几年来，自然人参与土地公开竞价，并取得国有土地使用权的现象经常出现。在北京，2007年11月1日，北京市丰台区成寿寺南方庄71号商业综合楼项目用地经过114轮竞价最终由李世东以7010万元竞得， 这是北京市自2002年土地实行招标、拍卖、挂牌公开出让以来首次出现的个人拿地；在广州， 2012年4月28日，自然人李燕如，以5.26亿竞得广州天河区黄埔大道（坚红化工厂地块）住宅用地，创全国个人拿地总价新高；在浙江，2012年6月6日，浙江嘉兴土地出让会上，8宗地块有5宗被自然人竞得；在重庆，2012年至今，共有6次自然人拿地的交易产生（详见附表1）。从中可以看，自然人拿地在近两年来逐渐变得频繁，特别是在二、三线城市。自然人为什么要参与土地竞争呢？对市场会产生何种影响？

 一、背景

 1、自然人拿地首先法律上允许。根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，中华人民共和国境内外企业、其他组织和个人（除法律另有规定外）均可参加竞买或投标。

 2、土地出让方式为自然人拿地创造有利条件。目前我国商品房的土地使用权必须通过招标、拍卖和挂牌三种方式进行公开出让。其中挂牌成为最常用的出让方式，而这种方式是以价高者得，这就给自然人拿地创造了有利条件；

 3、地块本身条件也给自然人拿地创造投资机会。部分地块使用面积过小，如北京市海淀区清河406#商业金融项目用地，建筑面积不到5000平方米，但是却给拥有较多财富的个人投资者提供新的投资机会。

 二、自然人拿地特征

 1、挂牌或拍卖成为自然人拿地的主要方式。根据近年来全国各地部分自然人拿地情况统计显示，自然人拿地全部是通过挂牌或拍卖方式取得，其中挂牌方式约占90%，拍卖方式约占10%；没有通过招标方式取得土地，这主要是由于招标方式对投标人的开发业绩、企业经营业绩及土地开发方案有较高要求，自然人在这些方面有天然的劣势，使得自然人很难通过招标方式获得土地。

 2、自然人资金实力相对差些，80%的竞得地块总价在3亿元以下。据统计显示，在自然人取得的土地当中，总价在1至3亿元之间的占多数，所占比重约为53%；不到1亿元的，所占比重约为27%；而超过3亿元的，所占比重仅为占20%。这主要是由于自然人资金实力相对差些，总价过高的地块，将超过他们的承受能力。因为地价款仅是开发成本的一部分，后续还须持续投入大量的开发资金，这对自然人来说，十分困难。

 3、面积小的地块更受自然人亲睐。据统计显示，自然人竞得的地块中，多数地块建筑面积在5万平方米以下，其所占比重约为55%；10万平方米以上的地块也不少，约占1/3。这主要是受两方面因素影响，第一是自然人受资金实力限制，只能拿面积小些的地块；第二是大开发商对小地块没什么兴趣，不会全力去争取，给自然人留下机会。

 4、商业用地更受自然人喜欢。据统计显示，自然人竞得的地块中，商业用地约占60%，居住用地约占40%。主要是因为商业用地既可以自持经营，也可以对外销售；而居住用地只能用于出售，自然人在商品住宅开发方面有所不足。

 5、近两年来自然人拿地现象相对以往更加频繁。投资渠道较少，股市不景气，楼市限购，使得部分自然人直接投资土地。

 三、自然人和其他主体拿地比较

 1、自然人的资金实力和融资能力相对较差。自然人拿地的资金，一般都是来自其它行业，其周转资金不会太多；而开发商的资金可以来源于其他多个项目的销售回款；另外，自然人的融资渠道相对较窄，而且缺少抵押物或者信用低，不容易获得银行贷款，个人经营贷或消费贷的额度都不能满足开发需求，开发商则大为不同。

 2、自然人的开发经验相对较少。自然人与开发商相比，特别是与大开发商相比，在开发经验、手续办理、成本控制及销售等方面，都显不足。

 3、自然人与开发商对土地条件要求有所不一样。自然人由于受资金实力、开发经验所限，一般更倾向于位置条件好，面积小的地块；而大开发商对地块的规模有更多要求，大地块的运作空间更大。

 4、自然人与开发商拿地目的有所不同。自然人拿地既可以自持，也可以部分销售，主要是以商业用地为主；而开发商则是以销售为目的，更要求资金快速回收，因此大规模的居住用地更受其欢迎。

四、自然人拿地的原因分析

 1、为避免恶性竞争。一般来说，自然人拿地不是个人行为，其背后一般有公司支撑。目前自然人拿地后有几种方式进行运作。第一种是，土地市场竞拍激烈，有些开发商为了避免竞争对手的挤压，在进入新市场时，多会以个人名义拿地，“让对方探不清底细”；第二种是自然人以个人身份拿地后，以入股等方式成立开发公司，演变成企业行为；第三种为自然人获得土地后无意于后期开发，而是转手卖给其他企业。如李燕如拿的广州住宅用地，现在则由“佳兆业”来开发。第四，完全以自然人身份办理手续，最后取得房产证用于出租经营。

 2、房地产行业的新入者，公司尚未成立。部分自然人拿地之所以用个人名义登记参与地块的竞价，是因为来不及成立公司或新成立公司意义不大，只能以个人的名义拿地。

 3、自然人财产形式发生变化。在通货膨胀高，实体经济和股市不景气，而楼市限购的情况下，部分自然人将自有财产从股票、股权转化为土地投资，获得土地后进一步进行房地产开发，既可自持出租经营，又可转让，视情况而定。

五、自然人拿地对市场的影响

 1、拿地主体多元化。自然人拿地使得土地市场的参与者，既有自然人，更有大开发商，还有联合体，使得土地市场更为多元化，也进一步细化。

 2、有助于促进房地产市场活跃。自然人的界入说明房地产市场的吸引力进一步增加，也有助于进一步活跃房地产市场。

 3、自然人受资金实力和开发经验影响，难有大作为。自然人拿地虽然有较多积极作用，但是受到自身各种因素影响，就可能存在“拿地容易开发难”的情况，自然人相比大型企业，更难获得贷款，而其他融资渠道的高风险性和项目开发的专业性要求，可能对后续项目带来不利影响。因此，自然人更可能成为房地产市场的配角，难有大作为，也难以产生大影响。

 4、民间资本投资国土领域的一种形式。按照《国土资源部全国工商联关于进一步鼓励和引导民间资本投资国土资源领域的意见》（国土资发〔2012〕100号），民间资本投资主体参与国土资源领域市场竞争权利平等，民间资本投资主体与其他投资主体一样平等进入、公平竞争，待遇相同，体现了市场配置资源的基础性作用。民间资本投资主体以出让方式取得土地后，可依法通过转让、租赁、作价出资入股等方式盘活利用。自然人拿地也是民间资本投资国土领域的一种表现形式。

六、结论

 自然人拿地现象将会更加常见，不再是稀奇之事，但是受资金、经验等因素影响，它注定只是是土地市场中很小的参与者，市场占有量非常低。虽然有助于活跃我国房地产市场，但是不会影响市场的发展趋势。

附表1：

附表1  近年来全国各地部分自然人拿地情况一览表