文/许颖

 引言：在传统评估业务工作中，评估从业者时常会碰到很多“不传统”的项目，对这些项目进行温故而知新，针对特殊情况做重点分析整理，总结项目特点难点和经验教训，有利于从业者专业能力的提升，更有利于更好地为客户提供服务。本次案例分享也是基于此种情况。

 近年来越来越多的土地（尤其是一二线城市的土地）在成交时，都要配建一定比例的政策性住房，在浏览土地成交的相关新闻报道时也会看到，某住宅用地成交时的楼面地价与折合到商品房的楼面地价往往会有一定的差距。通常，成交时的楼面地价是土地成交总价折合到总建筑面积的平均楼面地价，其中，总建筑面积部分包含了全部的政策性住房和商品房；而商品房的楼面地价则为土地成交总价折合到商品房建筑面积上的楼面地价。由此可以预见，未来一段时间内，政策性用房还将在住宅类房地产开发中占据很重要的位置。进一步研究发现，配建的政策性住房又分为公共租赁住房、限价商品房以及自住型商品房等不同类型。这些政策性住房在开发完成后，根据政府要求，分为了开发商自持、无偿移交政府以及限价销售等形式。有些住宅用地中更需配建两种或以上的政策性住房。

不难理解，配建政策性住房的地块相较于纯商品房地块来说，等于在无形中增加了开发商的开发建设成本，相对降低了其整体开发利润。而这一政策是何时开始实施的，又是缘何实施？为更好地理解这一点，有必要了解目前配建公共租赁住房的历史由来。

在2010年之前，我国出让的住宅用地多数为纯商品住房用地，2010年为土地出让方式的一个“特殊年份”，之所以有如此说法，还要源于2009年至2010年期间全国“地王”频现的状况，尤其在北上广三市，“地王”的推出进一步促进了房地产市场房价飙升，国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，于2010年4月17日，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，当时简称“新国十条”。与此同时，限购政策也开始了。

2010年5月北京市推出了土地出让“综合评标法”，即尽量多使用招标的方式出让土地，而且在招标的评标当中，土地出让价格的分数占比下降。同时，采取限制地价、配建保障房面积等方法，进行招标竞争。2011年5月12日，国土资源部下发《关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》（国土资发〔2011〕63号），肯定了“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用综合条件最佳”等四种招拍挂创新做法，要求各地选择适当的土地出让方式和政策，落实政府促进土地合理布局、节约集约利用，有效合理调整房价地价，保障民生，稳定市场预期目标。

2011年9月29日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》【国办发〔2011〕45号】中也提到，“公共租赁住房项目采取划拨、出让等方式供应土地，事先要规定建设要求、套型结构等，作为土地供应的前置条件”，“新建普通商品住房项目，应当规划配建一定比例的公共租赁住房，具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。”

之后全国各地便更多地采用了“限地价、竞保障房面积”的土地出让模式。

 下面我们看一个涉及特殊招拍挂的土地案例：

估价对象为上海市浦东新区某小区约300套住宅用途现房房地产。在做一个抵押项目选取土地可比实例时，我们会发现一个有意思的现象，同样是浦东新区近期成交的土地案例，有的地块成交楼面地价约为6000元/平方米，有的地块成交楼面地价却高达约36000元/平方米，然而两个地块相隔直线距离也不过是几公里，同期成交的土地，楼面地价竟然相差如此之多，确实让人惊讶。作为一线城市重点发展区域的寸土寸金的浦东新区，6000元/平方米的楼面地价水平，基本是几年前的价格水平。

由于土地成交相关的数据信息公开透明，尤其是上海这种一线城市，所以在公共网络平台或者相关专业数据平台上面可以查到出让宗地的详细信息。

通过查询分析，成交楼面地价约为6000元/平方米的宗地性质为不可售租赁住房用地，而楼面地价约为36000元/平方米的土地是出让的商品房地块，也就是本次评估适用的的土地可比实例。仔细研究了出让合同的具体内容，可以发现楼面地价约为36000元/平方米的地块上也被强制要求配建一定比例的公共租赁住房。而本次评估的估价对象为商品房，所以选取的案例也应为商品房出让土地案例，我们可以接着查询上海市估价对象所在区域最近成交的土地成交案例，会发现无一符合条件。实际上，上海市自2010年便开始实施在商品住房建设项目中配建保障房的政策，规定凡新出让土地、用于开发建设商品住房的建设项目，均应按照不低于该建设项目住房建筑总面积5%的比例，配建保障性住房；配建房源建成后，应无偿移交区政府指定机构用于住房保障。相关政策实施以来，在拓宽保障性住房房源筹措渠道，提高保障性住房房源适配性、促进职住平衡等方面发挥了重要作用。

所以评估只能选取相对合适的案例，再进行修正。经过分析，本次选取的三个成交土地可比实例信息，详情见下表：

图：估价对象及可比实例位置示意图

由上表可见，可比实例1、2、3性质均为住宅用地，成交日期相近，均存在限制条件。

估价对象规划为商品住宅项目，无需无偿配建保障性住房，可比实例1、2、3均为需无偿配建不小于宗地规划总住宅建筑面积5%的全装修的保障性住房，且可比实例1、3需自持建筑面积不低于20%的住宅物业用于租赁，可比实例2需自持建筑面积不低于30%的住宅物业用于租赁。估价人员对区域内保障性住房、商品住房成本价格进行调查、对收集的数据进行分析，测算出保障性住房土地取得成本、建造成本、前期费用、配套费用、管理费用、财务费用、开发利润等，再依据自持建筑面积与规划总建筑面积的比例，综合考虑自持项目的价值影响，根据谨慎原则，将可比实例修正为正常条件下的市场价格。修正后可看出，将可比实例由需自持及代建一定比例的政策性住房土地修正为纯商品住房土地后，可比实例1、3修正后的商品房楼面地价较成交楼面地价上涨约4.5%，可比实例2修正后的商品房楼面地价较成交楼面地价上涨约8%。之后再按照修正后的价格进行交易日期、交易情况、交易方式、土地用途、区域因素及个别因素的修正，得出估价对象土地使用权购买价格，再进行成本法计算，得出估价对象房地产市场价值。最终通过取比较法和成本法，再运用基准房地产对剩余约300套住宅进行修正，计算出估价对象整体约300套房地产市场价值及抵押价值。

在这一步步去追溯商品房地块配建政策性住房缘由之后，站在现在这个节点往前看历史，会加深我们对于现行的政策的认识和理解。在找寻土地成交案例的时候，应更加注意其出让土地内涵，而非只单纯关注其成交楼面地价。

评估工作不仅仅是单纯对于土地、在建工程、建筑物的评估过程，同时也要切实了解土地及房地产相关政策、市场以及历史沿革，从而对估价对象及市场状况有更深的理解和分析，这样才能更好地为客户做好服务工作。

作者介绍：许颖

土地资源管理学士， 2015年4月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务一部项目经理。