文/程秀君 刘新政

随着北京市出台《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》京建法[2016]19号（以下简称“19号文”），对国有土地上房屋的评估方法进行了系统的整理，并同时废止了原有的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》京建拆[2009]450号和《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》京房地评字[1999]656号（以下简称“656号文件”），取消了区位价格评估的技术思路。

与普通住宅相比，非住宅的评估更加复杂，因此“19号文”中除了对成片非住宅采用和成片住宅相同的技术思路外，对不具备成片非住宅的评估方法也做了详细的规定，即遵循《房地产估价规范》，采用成本法、比较法、收益法评估，特别对成本法做了更为详细的规定，对估价人员在实践中的评估工作起到了指导的作用。本文针对成本法房地分估的具体操作，结合实践中的案例做简要阐述。

“19号文”第十二条规定“成本法评估时，应根据被征收房屋状况和土地状况，选择房地合估路径或房地分估路径。对于容积率小于1.0的非住宅房屋评估，优先选用房地分估路径，且设定容积率为1.0进行土地重置成本评估。土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法进行测算。采用成本法评估时，可优先选用同区域或类似区域内三个（含）以上土地一级开发项目，获取其已审定的征地拆迁费用、市政基础设施建设费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，进行分析比较后取值。”

在实际操作中，由于少有成交案例，获取审定的征地拆迁费用等详细费用获取的途径比较困难，而基准地价修正法因为出自政府公布基准地价信息及计算公式，可信度较高，技术思路也相对清晰。本文结合工作中的实际案例，通过房地分估方法计算房地产价值，并对计算过程提出一些看法。

案例：北京市某国有土地征收非住宅项目（以下简称“本项目”），土地性质为划拨，占地面积10547.6㎡，规划用途为综合（办公、仓储），规划建筑面积3400㎡，实际建筑面积3959.08㎡，包括办公用途建筑面积3319.07㎡，仓储用途建筑面积640.01㎡。现根据现状为征收补偿提供依据，评估本项目的房地产市场价值。

技术思路

本项目只有国有土地使用证，无房屋所有权证书，依据【关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知建房〔2011〕77号】的规定对于“未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估”。故按照区政府认定结果，因为本项目规划容积率小于1.0，根据“19号文”的规定，优先选用房地分估路径，且设定容积率1.0进行土地重置价评估。由于建筑物分为办公和仓储，故根据办公与建筑面积各自所占比例进行土地面积的分摊。

房地分估，即该房地分解为土地和建筑物两个组成部分，模拟房地产开发建设过程，采用成本法求取。由于指导文件和《房地产估价规范》均未对房地分估的具体评估思路进行明确，故应根据具体项目具体分析。本案例中，由于获取审定的土地取得费用和土地开发费用很困难，同时周边近期也鲜有土地成交案例，故估价人员的具体评估技术思路是通过基准地价修正法求取土地重建价格，根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》【北估秘2016[001]号】求取建筑物重置价格。

1、土地重新构建价格

根据《北京市基准地价更新成果》，土地单价求取过程见下表

办公部分分摊的土地面积：

10547.6×3319.07/(3319.07+640.01)=8842.51㎡

土地重新购置价格=8842.51×11994.38=10606万元

2、建筑物重置成新价

根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》【北估秘2016[001]号】，建筑物重置成新价、各项前期费用、管理费用、利息利润及装修附属物补偿总价为347.61万（过程略）

3、办公用途房地产价值

房地产价值=土地重新构建价格+建筑物重置价格

故房地产总价：10953.65万元

单价：33002元/㎡

（另：通过比较法对测算办公用途房地产价值为33752元/㎡，基本符合市场实际情况。）

同理，仓储用途的房地产评估结果（过程略）：

房地产价值=土地重新构建价格+建筑物重置价格

=732.93+90.71=823.64万元

单价：12869元/㎡

根据上述案例，总结出本人对国有征收非住宅项目“房地分估”一些问题的认识：

1、本案例中采用成本法评估，成本法的基本公式是：

房地产价值=房地产重新构建价格-建筑物折旧

建筑物的重置价格=建筑物重新构建价格-折旧

建筑物的重新构建价格是全新状况的建筑物的重新构建价格；而土地的重新构建价格是价值时点状况的土地的重新构建价格。建筑物的重新构建价格中未扣除建筑物折旧，而土地的减价和增价因素一般已考虑在土地的重新构建价格中。当房屋的规划用途有一种以上时，通过各自规划用途占总建筑面积的比例进行土地面积的分摊。

2、与传统“656号文件”相比，“19号文”更能反映市场实际情况。

附：采用传统“656号文件”进行评估：

非住宅房屋拆迁价格＝区位价格×K1×K2×K3×建筑面积＋地上物补偿价

其中K1为容积率调整系数

K2为房屋原用途调整系数

K3为规划用途调整系数，当规划用途为市政府确定市政公益事业等重点工程时取0.7，其它情况取1.0

援引上例数据，项目所处地区为六类地区，区位价格=/research/gd/20210923/3/500

容积率=0.3754，查表利用插值法，求取调整系数K1=1.9458

估价对象为办公用途，K2=0.9

K3=1.0

办公用途房地产价值＝3500×2.1947×0.9×1.0×3319.07+1545244=21889117元≈2188.91万元

同理，求取仓储用途房地产价值=/research/gd/20210923/3/784963元≈378.50万元

如上表所示，通过对比“656号文件”与“19号文”评估结果发现，前者严重低估房地产市场价值，使得评估价值与市场实际情况相脱离，不符合房地产市场状况；而后者更加能够反映客观市场价值，符合实际房地产市场状况，并保护了被征收人的合法权益。

3、求取土地重新构建价格，通常是假设该土地上没有建筑物，除此之外的状况均维持不变，然后采用比较法、基准地价修正法等方法求取该土地的重新购置价格，即在价值时点重新购置土地的必要支出。这种求取思路特别适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，如本案例，在土地取得费用和开发成本难以获取的情况下，采用基准地价修正法可以求取土地价值，且求取的土地价值已经包含了相关的管理费用、利润等内容。当容积率大于1.0时，采用实际容积率求取，当容积率小于1.0时，如本案例，根据“19号文”规定，设定容积率为1.0进行求取，过小的容积率不利用土地合理利用，也不能真实反映出土地的实际价值，故将土地利用率作适当调整至平均水平，符合土地利用原则。此时在设定容积率1.0的情况下，土地单价即为楼面地价。

4、在求取旧的房地特别是其中建筑物破旧的土地重新构建价格时应注意，有时还需要考虑土地上已存在的旧房屋而导致的土地价值减损，即此时空地的价值有可能大于旧有建筑物所占有的土地价值，甚至大于有旧建筑物的房地价值。这是由于房地产的价值是由其市场效用所决定，建造房地产的花费只有生产被市场认可的效用时，这种花费才会对价格或价值产生贡献，否则，花费再多也有可能不增加价值，甚至减少价值。基于此，可以考虑设置参数，将成本法评估结果进行打折修正，才能比较符合市场现实。本案例中就存在此种情况，旧的非住宅的房屋成新度不高，且破损程度较高，势必会对土地价值产生减损的副作用，应适当考虑减损率才能使房地产价值更加接近客观市场价值。

综上，在采用成本法评估国有土地非住宅房屋价值时，可以采用房地合估和房地分估两种思路，特殊情况下，即当容积率小于1.0时候，根据政策和实际情况，宜采用房地产分估对土地价值和建筑物价值分别评估，而在获取审定土地取得费用、开发费用有一定困难时，可以采用基准地价修正法求取土地重新构建价格，建筑物价值则可以用建筑物重新构建价格减去折旧求取。这样可以用一方面有利于土地利用总体方向，另一方面也可以不低估土地价值和高估建筑物价值，使房地产价值更加能够反映市场的实际情况。

作者介绍：程秀君

    2011年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务三部总经理。

作者介绍：刘新政

房地产估价师，中级会计师，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务三部技术负责人。