北京市政府于2014年8月25日更新了北京市基准地价，北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称“市规土委”）在出让地价评审及执行《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2013〕20号）和《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》（京政发〔2014〕26号）过程中，出现了上述文件如何结合应用及评估技术限制等诸多问题。例如现状出让项目中划拨土地使用权价格如何测算的问题、容积率为0的宗地如何评估地价的问题、规划受限用地容积率低导致地价过高的问题、增加地下建筑规模如何确定地价补缴标准等问题。市规土委针对基准地价应用中的问题组织了专题研究，并经市政府批准后，市规土委分别于2016年4月、2017年4月发布了公告《关于基准地价更新成果在国有建设用地使用权协议出让中有关应用的公告》和《北京市国土资源局关于出让国有建设用地使用权基准地价应用有关问题的公告》，对上述问题进行了逐一完善。但实践中涉及二类项目的地价确定相对特殊，分别是“单独选址类项目”和“土地储备开发范围内协议出让项目”，本文对这两类项目地价水平的确定进行相关探讨。

一、政策介绍

1、单独选址类项目

自行完成土地征收、地上物拆迁和基础设施配套建设等工作，不属于土地一级开发项目（如单独选址经批准协议出让项目），由项目主体委托市规土委审计机构库内机构，对土地开发成本进行审计。项目实施主体为国有企业、事业单位的，审计结果由其上级单位认定，其他项目土地开发成本由项目所在地，区人民政府进行认定。土地开发成本经审计、认定后，作为出让地价评审参考。出让地价评审政府土地出让收益与土地开发成本合计不得低于该宗地所在基准地价级别低限。如政府土地出让收益与土地开发成本合计低于该宗地所在基准地价级别低限，则增加政府土地出让收益，使政府土地出让收益与土地开发成本合计不得低于该宗地所在基准地价级别低限。

2、土地储备开发范围内协议出让项目

协议出让最低价按照基准地价级别低限执行。为保证土地储备开发范围内协议出让项目，出让地价水平不低于宗地所在基准地价级别低限，土地储备开发范围内协议出让项目应分摊成本和本项目实际承担成本经区政府明确后，以应分摊成本作为出让地价评审参考，经评审的政府土地收益与应分摊成本合计应不得低于该宗地所在基准地价级别低限。如政府土地收益与应分摊成本合计低于该宗地所在基准地价级别低限，则增加政府土地收益，使政府土地收益与应分摊成本合计不低于该宗地所在基准地价级别低限。

土地储备开发项目中通过协议出让方式供地的地块应分摊成本及拟供地块实际承担成本由属地区政府致函市规土委明确。其中应分摊成本为土地储备开发项目的平均成本；实际承担成本为拟协议出让地块在协议出让中实际承担的土地开发成本。

对于已经土地储备开发项目成本预审会审核的项目，由各区政府按照成本审核结果测算；对于不具备成本审计条件的项目，由各区政府按照项目实际发生成本加预估的方式予以测算。

3、两类项目的共同点

1）土地征收、地上物拆迁和基础设施配套建设等工作均由项目主体负责。

2）均需对土地开发成本进行审计。

3）出让地价水平的确定均要求政府土地出让收益+土地开发成本≥基准地价级别低限。

4）基准地价级别低限要进行相应修正，会随着北京市地价水平的变动而改变。

4、两类项目相应政策的差异