文/朱威

2017年“3·17”新政及一系列楼市政策调控下，自今年第二季度开始，北京二手房市场出现大幅降温，交易量跌至低谷，网签量持续下滑，交易价格也逐步止涨。到第三季度，北京二手房网签量已降至三年最低，交易均价也出现三年以来首次下滑。

 

一、2017年三季度北京市房地产市场相关政策

【央行、北京银监局联合发文严查“房抵贷”购房】

近期市场情况反映，北京市辖内个别银行业金融机构发放的个人消费贷款和个人经营性贷款存在违规流入房地产市场用于购房的情况，这类行为不符合国家房地产调控政策要求。为进一步巩固北京房地产市场调控效果，规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途，2017年9月5日，中国银监会北京监管局 中国人民银行营业管理部联合发布《北京银监局 人行营业管理部关于开展银行个人贷款资金违规进入房地产市场情况检查通知》（京银监发〔2017〕153号），为规范个人消费贷款和个人经营性贷款用途，北京市辖内银行业金融机构按季度就本机构个人非住房类 信贷资金用途开展自查。自查业务范围包括个人消费贷款、个人经营性贷款以及信用卡透支。

【北京发布“最严停工令” 今冬采暖季城六区停止土方作业】

北京市住建委发布《2017-2018年秋冬季建设 系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，从2017年11月15日至2018年3月15日，也就是采暖季期间，北京 市东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区全部区域；通州区、大兴区、房山区、门头沟区、 延庆区、昌平区、怀柔区、密云区、平谷区、顺义区、亦庄经济技术开发区城区及建成区要停止各类道路工 程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工等。

【北京发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》】

9月20日，北京市住建委会同北京市有关部门联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》） 规定，对于满足条件的群体，将通过实行政府与购房人按一定比例共有产权的方式，政府将其持有的部分产权的 “使用权”让渡给首次购房人。该办法将于今年9月30日起正式实施。

【多个城市上调首套房按揭贷款利率】

北京等多个一线城市继续上调首套房按揭贷款利率，而二线城市如天津、青岛也不例外。北京银行首套房按揭利率较基准利率普遍上浮5%～10%，二套上浮20%。在上海，首套按揭 利率也上浮5%～10%，二套则在11%～18%不等。

广州市的各大银行也将首套房贷款利率上调到了20%，甚至民生、华夏、中信等银行已经停贷。 至此，北上广深等一线城市已全面实现首套房贷款利率上调。而从全国来看，8月份，全国首套房贷款平均利率为5.12%，相当于基准利率的1.04倍，连续8个月上升。

二、2017年三季度北京市住宅房地产情况

1、住宅销售量大幅下降，政策调控效果明显，市场整体趋于稳定

3·17新政施行

9·30新政施行

据统计，2017年前三季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数合计57459套，同比下降81%；销售面积累计达648.35万平方米，同比下降49.69%；销售金额累计人民币2581.24亿元，同比下降36.62%。近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。

 

         图1：2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）销售面积情况

 

图2：2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）销售额情况

 

从不同区域来看，上半年住宅销售量多集中在大兴、顺义及昌平区，三个区销售面积达270.53万平方米，占总销售面积的41.73%。各区县销售面积同比均呈下降趋势。

图3：2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）不同区域销售面积情况

 

2、住宅销售价格涨幅下降

从销售均价来看，2017年上半年北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价为42941元/平方米，同比上涨19.42%。2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：

 

 

 

2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况

图4：2016年10月至2017年9月商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况

从以上图表可以看出，2017年前三季度北京市商品住宅（不含保障性住房）销售均价不但同比涨幅下降，价格也开始下降。

3、住宅供需情况

2017年前三季度商品住宅（不含保障性住房）供应量先升后降再升，截至2017年9月末，商品住宅（不含保障性住房）供销比为2.20，表明市场供大于求，库存或随之增加，短期内房价有向下浮动可能。

图5：2016年10月至2017年9月北京市商品住宅（不含保障性住房）月度供应量及供销比

 

三、2017年三季度北京市商业及办公房地产市场情况

受政策调控影响，北京市2017年前三季度商业及办公房地产市场交易低迷。

3·26新政施行

2017年3季度受2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》文件商办调控影响，商业房地产销售量明显下降，环比下降18.96%，同比下降65.42%；销售额及销售价格也明显下降，其中销售额环比下降27.95%，同比下降69.19%；销售价格环比下降11.09%，同比下降10.90%。详见图6、图7、图8。

图6：北京市2016年3季度-2017年3季度商业房地产销售面积情况

 

图7：北京市2016年3季度-2017年3季度商业房地产销售额情况

 

图8：北京市2016年3季度-2017年3季度商业房地产销售价格情况

2017年三季度受2017年3月26日《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》文件影响，办公房地产销售量同样下降明显，环比下降34.16%，同比下降44.19%；销售额及销售价格下降明显，其中销售额环比下降48.98%，同比下降58.24%；销售价格虽然同比下降22.51%，但环比下降23.38%。详见图9、图10、图11。

3·26新政施行

 

图9：北京市2016年3季度-2017年3季度办公房地产销售面积情况

  

图10：北京市2016年3季度-2017年3季度办公房地产销售额情况

 

图11：北京市2016年3季度-2017年3季度办公房地产销售价格情况

注：以上数据来源于CREIS中指数据

 

四、2017年三季度北京市房地产市场形势总结及预测

2017年以来，受政策等因素影响，北京新房、二手房成交相比去年同期均呈现下滑态势。与此同时，受到供地结构调整影响，新房供应和库存量也进入了明显的冰冻期。虽然近期高端项目取证限制有所放松，但市场总体放量仍将明显受限，年内整体市场的供应成交都难以出现明显起色。而到年底，伴随着长效调控机制的进一步加码，共有产权住房和限房价商品住宅项目的陆续入市，住宅市场供应也将进入新的阶段。

 

作者介绍：朱威

注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司业务管理部副总经理。