孙河板块一经推出吸引了中粮、万科、龙湖、华远、保利、融创、招商、绿地、九龙仓、泰禾、懋源、首开、路劲、东业新华等国内知名房企的关注与参与，孙河板块如此瞩目，刷新“地王”纪录也有迹可循。

 一、地块基因强大

 首先，交通位置便利。孙河板块是中央别墅区的升级区，交通上紧邻地铁15号线，周边有京平、京承、机场三条高速公路，另有顺白路、顺黄路纵贯其中，紧邻地铁15号线孙河站，拥有"一铁双横四纵"的立体通达交通网。

 其次，区位优势明显。孙河板块位于中央别墅区后沙峪板块和香江板块的中间位置，是唯一一块中央别墅区与朝阳区十大发展基地“温榆河生态休闲区”重叠的地段，该区域新成交的土地容积率在1.1-1.4之间，是全市唯一一块成规模的低密居住组团，城区高端公寓越来越少，孙河高端居住区及其成熟的配套，把城市别墅带到和城市公寓同一纬度，成为许多人的第一居所选择。

 再次，从区域规划及发展前景上看，孙河板块所在的温榆河地区是朝阳区较大的功能储备区，被列为朝阳区十大发展基地“温榆河生态休闲区”中的重点发展区域。在未来的发展中，该地区将加快建设湿地生态公园及自然生态湿地，努力建设成为低密度的生态绿色休闲区，意在带动温榆河生态绿色休闲区发展。

 二、市区宅地稀缺

 土地供应的郊区化在2009年就开始显现，到2012年已经非常明显，城四区只占土地成交总量10%，土地成交价也呈加速上涨趋势。2013年的土地市场比2012年会更加活跃，呈现量平价升的趋势，但城四区的土地供给将更加稀缺。

同样，2012年的北京别墅市场也因为城区土地供给的稀少导致城市别墅产品稀缺，而孙河板块位于中央别墅区的延伸地块，作为城区低密度高端住宅区的孙河板块也因此备受关注。

 三、房企预期乐观

 在国家房地产政策调控不断升级的情况下，一线城市风险更小、资金回笼快、利润可观,持有土地是开发商生存发展的根本。

 北京市场特别是城区土地供应有限,供小于求,传统房企要稳固经营,新兴房企要扩大影响力,外地房企要拓展市场打响知名度,在强大的市场需求下，土地市场势必争夺激烈，土地价格水涨船高成为必然。

 2012年改善型需求和高端物业改善型需求旺盛，追求低密度和高品质生活的客户基数大，望京金茂府、远洋公馆、西山壹号院、如园等高端低密度住宅市场去化率较高，而孙河地块前几宗土地高价成交，也印证了房企对于高端市场的信心。

 四、资金渠道多样化

 央行发布《进一步推进利率市场化改革的通知》，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，取消金融机构贷款利率七折的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。

 虽然对个人住房贷款利率浮动区间不作调整，贷款利率放开，对企业来说，在寻求商业银行的信贷支持时，其贷款利率可以与银行讨价还价，在金融机构业务竞争激烈的情况下，融资成本会有所降低，房地产作为资金密集型行业，融资成本降低，意味着企业资金链条较为宽松，行业利润空间增大。

 房地产市场火爆，销售回款速度加快，也充实了开发商资金面，2013年上半年成交量创2010年调控以来新高，增速明显加快。

 国外资金也是房地产企业的融资渠道之一，由于境外融资成本较低，大型房企掀起赴港借壳上市风潮，通过香港资本市场逐渐搭建海外融资平台，且境外上市融资成本要小于内地社会融资。

 五、实体经济下滑，推动房产领域快速发展

 在全球经济依然非常糟糕的背景下，国内经济增速下滑已成定局。国内经济属于投资拉动型经济，中央政府暂无大规模刺激计划，短期内国内经济回升乏力。

 在实体经济低迷，制造业景气度较低的情况下，房地产领域的高回报无疑将会吸引部分资金进入房地产领域，作为稀缺资源的土地，引来更多资金的角逐，价格自然也会水涨船高。

 中国的金融制度没有信用贷款，工商业企业如果想得到贷款的支持，必须要有抵押物，迫使企业家购买房屋，从而获得生产和服务性需要的资金，进而推动了房屋的购买。

 房地产也是家庭资产保值增值的主要手段，近年物价不断攀升，使得居民置业意愿增强，房屋需求强劲。强劲的市场需求与有限的市场供应之间的矛盾，势必造成作为稀缺资源的土地价格上涨。

 六、地方政府乐见其成

 地方政府对于“地王”出现也是乐见其成，在当前的分税制度下，土地出让金、耕地占用税、土地增值税、土地使用税、契税等土地相关的税收收入都属于地方政府，房地产行业的土地出让金和税收仍然是地方政府财政的主要收入来源，也是偿还政府债务的主要来源，根据审计署《36个地方政府本级政府性债务审计结果》显示，18个省会和直辖市，有17个承诺以土地出让收入来偿债，比例高达95%，在某种程度上说，“地王”频现缓解了地方政府的偿债压力，保证了地方财政收入。

作者介绍

刘艳娟 

经济学硕士，土地估价师。北京华信房地产评估有限公司土地评估部 高级项目经理